Аренда vs кредит

РќР° сегодня минимальная цена аренды однокомнатной квартиры (РІ С…РѕСЂРѕС?ем состоянии СЃРѕ всей необходимой мебелью) РІ Киеве составляет 2000 гривен, РЅРѕ основная масса предложений стартует СЃ СѓСЂРѕРІРЅСЏ 2200-2400 гривен. Сколько же составляет минимальная цена ипотечного кредита квартиры РЅР° вторичном рынке ("первичку" РїРѕРєР° РЅРµ берем, РёР±Рѕ РґРѕ постройки РґРѕРјР° РѕРЅР° будет означать необходимость для заемщика той же самой аренды)?

Возьмем самую РЅР° сегодня РЅРёР·РєСѓСЋ РЅР° рынке вторичного жилья ставку кредитования – СѓРґРѕР±РЅСѓСЋ заодно РЅРёР·РєРёРј авансом (30%) Рё больС?РёРј СЃСЂРѕРєРѕРј (20 лет). Речь идет Рѕ программе СЃ плавающей ставкой, ныне равной 16,95% годовых РїСЂРё 1,5% одноразовой РєРѕРјРёСЃСЃРёРё. Кстати, плавающие ставки РІ ближайС?РёРµ месяцы РјРѕРіСѓС‚ стать еще меньС?Рµ – РїРѕ мере снижения депозитных ставок банками (давно переполненными деньгами населения, которые РёРј прокручивать практически негде). Ртолько РІ случае обострения РєСЂРёР·РёСЃР° депозитные ставки РјРѕРіСѓС‚ опять поползти РІСЃРµ РІС‹С?Рµ Рё РІС‹С?Рµ; Р° Р·Р° РЅРёРјРё подтянутся Рё ставки кредитные плавающие. Реальность этого сценария РІ ближайС?ее десятилетие, как говорится, РїРѕРєР° РїРѕРґ РІРѕРїСЂРѕСЃРѕРј.

Параметры названной программы и следующие из параметров суммы начальных и ежемесячных аннуитетных выплат за квартиру стоимостью тысяч (минимальная цена более-менее приличного жилья в Киеве – того самого, которое сдается за 2400 гривен в месяц) будут такими:

Кредит на жилье на вторичном рынке стоимостью тысяч сроком двадцать лет по программе Universal Bank с плавающей ставкой (на 25 октября 2010 – 17,099% реальных годовых):

Ртак, для получения кредита, если Сѓ вас нет накоплений, придется для начала откладывать Рё собирать $ 20 100. Например, если откладывать РїРѕ 2500 гривен РІ месяц, собирать РЅР° начальные кредитные выплаты понадобится почти С?есть лет (РЅРµ РіРѕРІРѕСЂСЏ уже Рѕ накоплениях РЅР° возможно требующийся квартире ремонт).

Если же 20 тысяч американских единиц Сѓ вас имеются, тогда кредит вам дадут только РїСЂРё легальных доходах семьи РЅРµ меньС?Рµ 11 тысяч гривен. Ведь аннуитетные выплаты РїРѕ такому кредиту СЃ учетом ежегодных страховых выплат равны 5 тысячам гривен РІ месяц – Р° банки используют систему, упрощенно описываемую так: "кредитные выплаты

Что касается "первички", то РЅР° 25 октября 2010 РіРѕРґР° низкая ставка (РґРѕ 20% годовых) РЅР° СЃСЂРѕРє 20 лет существует только СЃ авансом 50% (РЅРµ менее тысяч начальных выплат) Рё РЅРµ совсем РІ Киеве (Р’С‹С?РіРѕСЂРѕРґ). Рђ СЃ авансом 30% кредиты РЅР° строящееся жилье СЃСЂРѕРєРѕРј 15 лет начинаются СЃ 15% годовых (РЅРѕ еще дальС?Рµ РѕС‚ Киева: РІ Борисполе) Рё СЃ 17,95% годовых РїСЂРё авансе 35% РІ Киеве (набережная Русановского канала). РћР±Рµ последние ставки превращаются РІ те же 5-6 тысяч гривен – "Борисполь" РѕС‚ Кредитпромбанка Р·Р° счет РґРѕСЂРѕРіРѕРіРѕ страхования жизни, "Русановский канал" РѕС‚ банка "Форум " Р·Р° счет более РґРѕСЂРѕРіРѕРіРѕ жилья (РѕС‚ тысяч) РІ почти построенном "почти элитном" РґРѕРјРµ. Остальные программы кредитования первичного рынка еще дороже или требуют больС?РёС… авансов.

Ртак, никакая киевская "первичка" РІ кредит РЅРµ сравнится СЃ РІС‹С?еописанной ипотекой-"вторичкой" РїРѕРґ 17,099% реальных годовых СЃСЂРѕРєРѕРј РЅР° 20 лет.

А если накопить?

Предположим, Сѓ вас действительно есть возможность тратить РЅР° желаемую квартиру 5 тысяч гривен РІ месяц (РјРёРЅРёРјСѓРј сегодняС?РЅРёС… кредитов СЃ малым авансом). Посчитаем, Р·Р° сколько времени РІС‹ накопите СЃ нуля ее стоимость ( тысяч, предположим, что РѕРЅР° РЅРµ изменится) – если учесть, что 2500 гривен РёР· 5000 РІС‹ вынуждены будете РІСЃРµ время накопления тратить РЅР° аренду.

Расчет РїСЂРѕСЃС‚: 60000*8/(2500*12) = 16 лет. Ртак, проарендовавС?РёСЃСЊ 16 СЃ половиной лет (лиС?РЅРёРµ полгода придется откладывать РЅР° РіРѕСЃРїРѕС?лину Рё "пенсионный"), РІС‹ накопите себе РЅР° квартиру без кредита. РџСЂРё этом для кредита "СЃ нуля" вам потребовалось Р±С‹ откладывать те же 2500 гривен почти С?есть лет. Рђ потом платить кредит Рё иметь квартиру РІ залоге еще целых двадцать лет. Ртого, СЃ кредитом "СЃ нуля" надо 26 лет тратить РїРѕ 5 тысяч гривен РІ месяц, Р° СЃ откладыванием – всего 16 лет.

Если вам 30-34 РіРѕРґР° (для женщин – потенциальных заемщиц – 25-29 лет), Рё РІР°С?Рё РґРѕС…РѕРґС‹ РЅРµ превыС?ают 00-1500 РІ месяц, то эта десятилетняя разница РІ будущих расходах уже весьма важна (если задумываться Рѕ своем благополучии РІ возрасте "Р·Р° 50"). Рђ если РІС‹ старС?Рµ указанных возрастов (мужчины РѕС‚ 34 лет Рё женщины РѕС‚ 29 лет) , то через С?есть лет собирания РЅР° начальные выплаты двадцатилетний кредит РІС‹ вообще, скорее всего, РЅРµ получите, если РґРѕ того времени РЅРµ повысится пенсионный возраст (Сѓ банков распространено ограничение – заемщик РЅРµ должен достигать пенсионного возраста РґРѕ окончания СЃСЂРѕРєР° кредита). Рђ кредит РЅР° меньС?РёР№ СЃСЂРѕРє будет заведомо дороже пяти тысяч гривен РІ месяц.

Рнаконец, последний РґРѕРІРѕРґ РІ пользу системы "арендуем Рё РєРѕРїРёРј". Если для накопления использовать банковские депозиты (например, ежегодно размещать вклады СЃСЂРѕРєРѕРј РѕРґРёРЅ РіРѕРґ), то указанные 16 лет РјРѕРіСѓС‚ превратится всего РІ десять-одиннадцать. Судите сами: даже если представить, что СЃ 2011-2012 РіРѕРґРѕРІ максимальная депозитная ставка составит 15% годовых, стоит учесть, что уже через восемь лет откладывания (даже без депозита) РІС‹ насобираете 2500*12*8(лет)/8(РіСЂРЅ. Р·Р° $) = тысяч. Рђ это РїРѕ депозиту СЃРѕ ставкой 15% годовых СЃСЂРѕРєРѕРј РѕРґРёРЅ РіРѕРґ дает вам РЅР° выходе 75 (СЃ учетом 5% налога) только Р·Р° РѕРґРёРЅ РіРѕРґ. Эта прибыль будет даже больС?Рµ, чем РІС‹ сами Р·Р° тот же девятый РіРѕРґ откладывания добавите "РІ копилку" (ведь РІР°С? ежегодный вклад составит 2500*12/8 = 50). Если же депозит был накопительным (пополняемым), то годовая прибыль будет еще больС?Рµ.

Разумеется, откладывать РЅР° депозит можно было Рё РЅР° начальные выплаты для банковского кредита. Однако РІ этом случае почти С?есть лет накопления РїРѕ 50 РІ РіРѕРґ для получения СЃСѓРјРјС‹ РІ 100 превратятся РІ чуть более четырех лет. ВыигрыС? РІ 15 месяцев относительно невелик. РўРѕРіРґР° уже лучС?Рµ РЅРµ брать двадцатилетних кредитов (Р° меньС?РёРµ СЃСЂРѕРєРё обойдутся дороже, чем 5 тысяч гривен РІ месяц), Р° копить РїСЂРё помощи депозитов еще С?есть лет РЅР° РІСЃСЋ квартиру "Р·Р° СЃРІРѕРё".

Разумеется, все эти расклады справедливы, если квартиры не начнут стремительно дорожать (что, впрочем, маловероятно) и если не подорожает раза в полтора их аренда (что, как раз, весьма возможно).

Напоследок для читателей, имеющих РїРѕРјРёРјРѕ 2500 гривен РЅР° аренду, РЅРµ более 2000 гривен, которые РѕРЅРё Р±С‹ могли откладывать РЅР° РЅРѕРІСѓСЋ квартиру, укажем примерные СЃСЂРѕРєРё накопления РЅР° РЅРѕРІРѕРµ жилье ценой тысяч – (60000*8/(2000*12) = 20 лет, если без депозитов, тринадцать-четырнадцать лет СЃ таковыми банковскими продуктами РїРѕРґ 15% годовых. РџСЂРё меньС?РёС…, чем 2000 гривен, суммах "откладывания" СЃСЂРѕРє накопления РІ любом случае превыС?ает 20 лет Рё практически теряет смысл.

ДальнейС?ая схема

Резюмируем: РїСЂРё полном отсутствии начальных сбережений, РЅРѕ наличии РґРѕС…РѕРґРѕРІ семьи РІС‹С?Рµ 10 тысяч гривен РІ месяц гораздо эффективнее, РґРµС?евле Рё быстрее "остаться РІ аренде" Р·Р° 2500 гривен РІ месяц РЅР° ближайС?РёРµ 10-11 лет, Р·Р° время которой скопить, откладывая еще РїРѕ 2500 гривен РЅР° банковские депозиты, денег РЅР° РЅРѕРІСѓСЋ однокомнатную квартиру. Рђ что же дальС?Рµ?

ПоселивС?РёСЃСЊ уже РІ своем малом жилье, можно продолжить откладывать – уже РїРѕ пять тысяч гривен, ведь арендного "РёРіР°" больС?Рµ нет. Ртогда буквально Р·Р° три РіРѕРґР° (без депозитов четыре РіРѕРґР°: 5000*12*4/8 = 000) накопить еще тридцать тысяч американских единиц. Рђ этого РЅРѕРІРѕРіРѕ накопления, если продать РІР°С?Сѓ однокомнатную квартиру Рё прибавить РЅРѕРІРѕРµ накопление Рє этой СЃСѓРјРјРµ, хватит уже РЅР° С…РѕСЂРѕС?СѓСЋ "РґРІСѓС?РєСѓ", Р° то Рё "треС?РєСѓ" РІ столице.

Если же однокомнатной квартире был необходим дорогостоящий ремонт, можно устроить себе "накопительские каникулы" сроком один год – то есть первый год в однокомнатной квартире тратить по пять тысяч гривен в месяц строго на ремонт. А уже со второго года в своей квартире эту же сумму откладывать на депозит, накапливая на более крупную квартиру (которую тогда можно будет приобрести не через три, а через четыре года по вселении в однокомнатную – что, все равно, довольно быстро).

Ртак, систематическое Рё неуклонное ежемесячное откладывание относительно некрупных СЃСѓРјРј, РІ сочетании СЃ внесением РёС… РЅР° депозиты (РЅРѕ даже Рё без таковых) СЃРїРѕСЃРѕР±РЅРѕ произвести чудеса – кто навскидку РјРѕРі Р±С‹ подумать, что всего 2500 гривен РІ месяц, если РЅРµ РЅР° месяц РЅРµ отступать, превратятся РІ 000 (то есть РІ квартиру РІ столице) РїСЂРё помощи банковских вкладов всего Р·Р° десятилетие.

Естественно – еще раз РѕРіРѕРІРѕСЂРёРјСЃСЏ – схема РЅРµ потеряет своей актуальности только если цены (как РЅР° продажу Рё аренду квартир, так Рё РЅР° РІСЃРµ остальное) Рё валютные РєСѓСЂСЃС‹ РІ десятилетие РІР°С?его накопления Р±СѓРґСѓС‚ меняться РЅРµ более чем РЅР° 10-15% Рє нынеС?РЅРёРј. Рконечно же, РїСЂРё накоплении помощью вкладов РјРЅРѕРіРѕРµ будет зависеть РѕС‚ надежности выбранного вами банка.
Рсточник: Простобанк Консалтинг