Сначала ищут покупателя РЅР° квартиру, потом подбирают варианты будущих квартир, после чего одновременно заключается сделка купли-продажи объектов. БольС?инство разменов РїСЂРѕРёСЃС…РѕРґРёС‚ РїРѕ семейным обстоятельствам: молодая семья хочет съехать РѕС‚ родителей, выросС?ее чадо рвется РІ самостоятельную жизнь Рё С‚. Рї.

Однако сейчас Рє риэлторам РІСЃРµ чаще обращаются клиенты, которые хотели Р±С‹ разменять СЃРІРѕРµ жилье РёР·-Р·Р° финансовых проблем. РЎ началом РєСЂРёР·РёСЃР° возможностью разделить квартиру РЅР° части РІСЃРµ больС?Рµ интересуются как владельцы бизнеса, так Рё уволенные или попавС?РёРµ РїРѕРґ сокращение зарплаты сотрудники. Р’ таких условиях операции СЃ недвижимостью - вынужденная мера. Например, некоторые вынуждены продавать даже однокомнатную квартиру, чтобы купить более РґРµС?евую - меньС?Рµ Рё РІ менее престижном районе, РЅРѕ СЃ доплатой.

Чаще всего встречающийся вариант - размен трехкомнатной квартиры РЅР° РґРІРµ однокомнатные: РѕРґРЅСѓ сдавать РІ аренду, РІРѕ второй - жить. "РњС‹ отметили появление интереса Рє таким сделкам РІ феврале. Сейчас РјРЅРѕРіРёРµ теряют работу. Если понимают, что РІ ближайС?РёРµ полтора-РґРІР° РіРѕРґР° РЅРµ СЃРјРѕРіСѓС‚ восстановиться, начинают задумываться Рѕ том, какую выгоду можно извлечь РёР· своей квартиры. Если квартира РІ С…РѕСЂРѕС?ем районе, ликвидная, то ее можно разменять РЅР° РґРІРµ. Как правило, владельцы квартир стараются так подобрать варианты, чтобы РѕРґРЅР° квартира была максимально приближена Рє центру, тогда Р·Р° нее можно получить С…РѕСЂРѕС?РёРµ арендные платежи. Вторая квартира, которая покупается для себя, находится РІ спальном районе или РІ ближайС?ем РџРѕРґРјРѕСЃРєРѕРІСЊРµ",- рассказывает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.

Как рассказали РІ агентстве недвижимости РњРРђРќ, выгоду РІ результате размена квартиры гарантированно получит владелец трехкомнатной квартиры РІ РѕРґРЅРѕРј РёР· центральных или приближенных Рє центру районов РњРѕСЃРєРІС‹, расположенной РІ современном монолитно-кирпичном здании, СЃ СѓРґРѕР±РЅРѕР№ планировкой Рё С…РѕСЂРѕС?РёРј ремонтом. Если РІР°С?Р° квартира находится РІ пределах Садового кольца, РІС‹ можете купить квартиру меньС?его размера РІ этом же районе, Р° РЅР° оставС?СѓСЋСЃСЏ СЃСѓРјРјСѓ - квартиру РІ спальном районе.

Однако сейчас собственники жилья класса "люкс" оказались РІ сложном положении. РћРЅРё оказались обладателями, СЃ РѕРґРЅРѕР№ стороны, самого РґРѕСЂРѕРіРѕРіРѕ, СЃ РґСЂСѓРіРѕР№ - самого неликвидного РІ условиях РєСЂРёР·РёСЃР° квадратного метра. РЎРїСЂРѕСЃ РЅР° объекты бизнес- Рё премиум-класса упал, Рё, чтобы продать квартиру, владельцы вынуждены соглаС?аться РЅР° серьезные СЃРєРёРґРєРё. "Если РјС‹ РіРѕРІРѕСЂРёРј Рѕ центре РњРѕСЃРєРІС‹ (РІ пределах Садового кольца), то возможности расС?иряются. Трехкомнатная квартира РІ спальных районах стоит сегодня РїРѕСЂСЏРґРєР° 9-11 млн СЂСѓР±., Р° РІ центре ее стоимость составляет РѕС‚ 15 РґРѕ 25 млн. Р—Р° эти деньги можно купить четыре однокомнатные квартиры РІ спальных районах РЅР° окраине. РљРѕРіРґР° происходило расселение коммуналок РІ центре РіРѕСЂРѕРґР°, то зачастую трехкомнатные менялись РЅР° несколько "РѕРґРЅСѓС?ек" РЅР° окраинах",- рассказывает гендиректор "РњРЭЛЬ-Брокеридж" Алексей Шленов.

По подсчетам компании Blackwood, продав трехкомнатную квартиру в сталинском доме (ул. Лесная, ЦАО) за 18 млн руб., можно купить однокомнатную площадью 40 кв. м в цековском доме рядом с метро "Сокол" (САО) за 10 млн руб. для сдачи в аренду (30 тыс. руб. в месяц). А для себя - квартиру в кирпичном доме в районе Речного вокзала (САО) за 7,5 млн руб.

Классический вариант - Р·Р° "треС?РєСѓ" получить РґРІРµ "РѕРґРЅСѓС?РєРё". Очень редкий вариант - "РґРІСѓС?РєР°" Рё "РѕРґРЅСѓС?РєР°", РІ этом случае придется либо доплачивать, либо значительно понижать требования Рє покупаемым квартирам - окраина, малометражки Рё С‚. Рґ. Хотя СѓС…СѓРґС?ать условия РІ любом случае придется. "Как правило, трехкомнатная квартира РЅРµ разменивается РЅР° РґРІРµ однокомнатные РІ том же районе. Есть заблуждение, что стоимость 80-метровой "треС?РєРё" равняется РґРІСѓРј "РѕРґРЅСѓС?кам" РїРѕ 40 РєРІ. Рј. РќРѕ квадратный метр однокомнатной квартиры изначально дороже",- РіРѕРІРѕСЂРёС‚ Алексей Шленов. РџРѕ мнению вице-президента Центра стратегических исследований РІ жилищной сфере Дмитрия РђРЅРґСЂРѕРЅРѕРІР°, "даже СЃ трехкомнатной квартирой (80 РєРІ. Рј) продать ее Рё получить РґРІРµ однокомнатные (РїРѕ 40 РєРІ. Рј) крайне сложно: "треС?РєРё" Рё РІ лучС?РёРµ времена продавались РґРµС?евле "РѕРґРЅСѓС?ек" (РІ расчете РЅР° метр). Сейчас же "треС?РєРё" РёРґСѓС‚ СЃ еще более существенным дисконтом. РљСЂРѕРјРµ того, переехать РёР· "треС?РєРё" РІ "РѕРґРЅСѓС?РєСѓ" - это очень сильное СѓС…СѓРґС?ение жилищных условий, которое РІСЂСЏРґ ли компенсируется 15-18 тыс. СЂСѓР±. РІ месяц (цена аренды РѕРґРЅРѕР№ РёР· РґРІСѓС… полученных "РѕРґРЅСѓС?ек")". Еще сложнее разменять "РґРІСѓС?РєСѓ" РЅР° РґРІРµ "РѕРґРЅСѓС?РєРё". Практически РІСЃРµ такие операции соверС?аются СЃ доплатой.

Степень выгоды РѕС‚ обмена квартиры можно оценить РїРѕ четырем параметрам: цена, РїРѕ которой будет продана квартира; цена альтернативной квартиры; размер комиссионных агентства недвижимости; СЃСЂРѕРє проведения сделки. РџСЂРё обмене квартир собственнику нужно понимать, что РєСЂРёР·РёСЃ внес СЃРІРѕРё коррективы РІ этот процесс. Р’Рѕ-первых, РёР·-Р·Р° значительного сокращения СЃРїСЂРѕСЃР° РЅР° недвижимость РІ принципе нужно быть готовым Рє увеличению СЃСЂРѕРєР° РїРѕРёСЃРєР° покупателя - СЃ обычных РґРІСѓС… месяцев РІ лучС?ем случае РґРѕ четырех. "Рљ примеру, СЃСЂРѕРє экспозиции квартиры экономкласса сегодня составляет ориентировочно месяц-РґРІР°, если объект изначально выставлен РїРѕ рыночной стоимости, адекватной общему СѓСЂРѕРІРЅСЋ цен РЅР° рынке. РЎ момента нахождения покупателя РґРѕ сделки обычно РїСЂРѕС…РѕРґРёС‚ примерно около месяц, РґРѕ въезда РІ квартиру - РґРІР°-три месяца. Таким образом, РІ общей сложности альтернативная сделка может осуществиться Р·Р° три-пять месяцев",- рассказывает Алексей Шленов.

РџСЂРё этом, как утверждают эксперты, падение цен РЅР° рынке недвижимости сильнее всего ударило именно РїРѕ альтернативным сделкам, связанным СЃ разменом жилья. Р’ результате собственники уже РЅРµ РјРѕРіСѓС‚ купить то жилье, РЅР° которое РѕРЅРё могли рассчитывать РґРѕ РєСЂРёР·РёСЃР°. РРј приходится значительно снижать требования Рє покупаемым квадратным метрам: РѕРЅРё приобретают квартиры меньС?ей площади, РЅР° более РґРµС?евых этажах, РІ отдаленных районах. Правда, РЅРµ РІСЃРµ эксперты ставят знак равенства между окраиной Рё СѓС…СѓРґС?ением условий. "РџСЂРё переезде РёР· центральных районов РЅР° окраину владелец приобретет РѕС‚ половины РґРѕ РґРІСѓС… третей площади квартиры. Также здесь лучС?Рµ развита инфраструктура: магазины, детские сады, С?колы, места для прогулки Рё С‚. Рї. - РІ спальных районах условия для жизни существенно лучС?Рµ, чем РІ центре. Однако сегодня, РєРѕРіРґР° СЃРїСЂРѕСЃ РЅР° РґРѕСЂРѕРіРёРµ квартиры РІ центральных районах значительно ниже, чем РІ сегменте массового жилья, сделки обмена РёР· центра РЅР° окраину РјРѕРіСѓС‚ быть сильно затруднены",- рассказывает представитель Kopernik Group Евгения Сазонова.

Р’ более выгодной ситуации оказались владельцы инвестиционных квартир, РѕС‚ которых РѕРЅРё РЅРµ успели избавиться РґРѕ начала падения цен РЅР° недвижимость. "РќРµ так давно Рє нам обратился бизнесмен, который занимается торговлей РјСѓРєРѕР№. Ему нужно было срочно закупить партию РјСѓРєРё. Р’ СЃРІРѕРµ время РѕРЅ вкладывал деньги РІ недвижимость Рё приобрел несколько квартир для сдачи РІ аренду. Теперь РѕРЅ СЂРµС?РёР» РёС… продать Рё поддержать СЃРІРѕР№ бизнес",- рассказал руководитель отделения "Октябрьское Поле" компании "РРЅРєРѕРј-Недвижимость" Михаил Раздольский.

Профессиональные арендаторы
Р’ условиях РєСЂРёР·РёСЃР° РЅРµ Сѓ всех может получиться размен квартиры. Р’ этом случае есть запасной вариант - РЅРµ продавать СЃРІРѕСЋ квартиру, Р° сдать ее РІ аренду, самому же временно съехать РІ более РґРµС?евое жилье. Р’ этом случае прибавкой Рє бюджету станет разница между арендными ставками. Р’ пользу этого варианта РіРѕРІРѕСЂРёС‚ как более быстрое его осуществление, так Рё отсутствие дополнительных расходов (если заниматься РїРѕРёСЃРєРѕРј арендатора Рё РЅРѕРІРѕРіРѕ жилья самостоятельно).

Риэлторы советуют сначала присмотреться Рє своей квартире. Если объект неликвиден, лучС?Рµ продать. Если же квартира находится РІ С…РѕСЂРѕС?ем районе, лучС?Рµ оставить ее Р·Р° СЃРѕР±РѕР№, временно сдав РІ аренду.

Владельцы элитных объектов в спальный район или Подмосковье вряд ли поедут, разве что в собственный загородный дом. Правда, в кризис и они готовы поступиться своими квадратными метрами. "Владельцы элитной недвижимости и недвижимости бизнес-класса готовы сменить просторное жилье на более компактное. Например, люди, занимающие квартиру площадью 150-200 кв. м, готовы переехать в двухкомнатную квартиру площадью 60-70 кв. м. Однако такие собственники предпочитают не переезжать в другой район - будут искать вариант в своем районе",- рассказывает руководитель отдела по работе с собственниками агентства недвижимости IntermarkSavills Марина Морозова. Доход от такой смены обстановки может составить -8 тыс. в месяц.

Самые "вкусные" объекты, РїРѕ оценке риэлторов,- недвижимость РІ Центральном или Западном административных округах, С?аговая доступность РѕС‚ станций метрополитена, современный монолитно-кирпичный РґРѕРј застройки РЅРµ ранее 90-С… РіРѕРґРѕРІ, ремонт С…РѕСЂРѕС?его качества Рё гарнитурная мебель. Если несколько лет назад наличие бытовой техники считалось СЂРѕСЃРєРѕС?СЊСЋ, то сейчас это обязательное требование. Максимальная выгода РѕС‚ сдачи РІ аренду такой квартиры достигается РІ том случае, если ее владелец съедет РІ спальный район или еще дальС?Рµ - РІ РџРѕРґРјРѕСЃРєРѕРІСЊРµ. Разница также может быть существенной, если РѕРЅ предпочтет квартиру СЃ менее качественным ремонтом, минимальным набором мебели либо вообще без нее.

Для владельцев однокомнатных квартир сдача объекта РІ аренду - практически единственный СЃРїРѕСЃРѕР± извлечь РёР· нее прибыль. Правда, РІ этом случае ее владельцам стоит рассмотреть вариант переезда РІ еще более СЃРєСЂРѕРјРЅРѕРµ жилье. Если квартира двухкомнатная Рё вас РЅРµ пугает мысль превратить ее РІ коммуналку, можно попробовать сдать комнату. "Это выгодно, если разница существенна. Например, невыгодно сдавать квартиру РІ РњРѕСЃРєРІРµ Р·Р° 20 тыс. СЂСѓР±., Р° самому снимать РІ ближайС?ем РџРѕРґРјРѕСЃРєРѕРІСЊРµ Р·Р° 17 тыс. СЂСѓР±., так как транспортные расходы съедят РІСЃСЋ прибыль",- считает руководитель отдела аренды компании "Кредит макс" Алексей Смердов.

Минимальные арендные ставки зафиксированы РЅР° однокомнатные квартиры экономкласса. НаименьС?ая арендная ставка - РІ Юго-Восточном административном РѕРєСЂСѓРіРµ (0 РІ месяц), чуть РІС‹С?Рµ - РІ Восточном Рё Северо-Западном административных округах (0), третье место занимает Северо-Восточный административный РѕРєСЂСѓРі (6).

Р’ агентстве недвижимости РњРРђРќ минимальная стоимость аренды однокомнатных квартир (30-35 РєРІ. Рј) - 20 тыс. СЂСѓР±., двухкомнатных (35-40 РєРІ. Рј) - 25 тыс. СЂСѓР±. Такие квартиры можно найти РІ Жулебине, Бескудникове Рё Дмитровском районе, РІ 15-20 минутах РѕС‚ метро РЅР° общественном транспорте, РІ пяти-девятиэтажных панельных зданиях, СЃ минимальным набором мебели либо без нее. Р’ агентстве недвижимости DOKI "Деньгам" рассказали, что самая РґРµС?евая однокомнатная квартира сдается РІ Южном Бутове. Р—Р° 16 тыс. СЂСѓР±. арендатор получит квартиру СЃ ремонтом, СЃ необходимой бытовой техникой, РЅРѕ без мебели РІ комнате. Р’ Зеленограде можно снять однокомнатную квартиру СЃ РґРІСѓРјСЏ лоджиями, после ремонта, СЃ мебелью Рё бытовой техникой Р·Р° 15 тыс. СЂСѓР±. Правда, квартира сдается вместе СЃ собакой. Адекватные варианты можно снять Р·Р° 18 тыс. СЂСѓР±.: однокомнатная квартира РЅР° Р’РµС?РЅСЏРєРѕРІСЃРєРѕР№ улице (РІ районе метро "Выхино") - кухонный гарнитур, мягкая мебель, стенка, телевизор, холодильник. Похожие варианты Р·Р° такие же деньги есть РІ районе станций метро "Царицыно" Рё "Бульвар Дмитрия Донского".

Для самых экономных есть варианты РІ пределах 10 тыс. СЂСѓР±. Однако, как правило, это будет неотделанная квартира РІ новостройке без мебели, редко - СЃ сантехникой, или же квартира очень маленькой площади РІ старом РґРѕРјРµ, РІ плохом состоянии. Например, РІ Электрогорске можно снять однокомнатную квартиру Р·Р° 8 тыс. СЂСѓР±.: пятиэтажка, РїРѕР» РёР· РґРѕСЃРѕРє, без мебели Рё без РєСѓС…РЅРё - только плита Рё РјРѕР№РєР°. Однокомнатную квартиру РѕС‚ 10 тыс. СЂСѓР±. можно снять РІ СЋРіРѕ-восточной, восточной Рё южной части РњРѕСЃРєРѕРІСЃРєРѕР№ области - РІ Егорьевске, Ступине, Коломне, РљР°С?РёСЂРµ, Шатуре.