С недавних пор одно из самых унылых мест Киева - улица Красноткацкая, застроенная старыми двухэтажками, начала преображаться. Мрачные строения с квартирами, где были микроскопические кухни и проходные комнаты, сменили новые современные высотки с просторными апартаментами. Рэто не сон измученного отсутствием лифта жильца киевской "хрущобы", а первый и единственный пример реновации квартала старой застройки. В результате реализации этого проекта через 14 лет жилой фонд столицы должен увеличиться на 10 млн. кв. м. Сейчас он составляет 53 млн.

Такое расС?ирение жилплощади могло Р±С‹ СЂРµС?ить проблему дефицита квадратных метров РІ Киеве, который сейчас составляет около 10 РєРІ. Рј РЅР° РѕРґРЅРѕРіРѕ жителя. Причём РІ условиях нехватки площадей РїРѕРґ новые РґРѕРјР°. Рђ генеральный директор строительной компании РўРњРњ Николай Толмачёв уверен, что программа реконструкции кварталов старой застройки могла Р±С‹ обеспечить экономический подъём отрасли, которая ещё РЅРµ полностью восстановилось после РєСЂРёР·РёСЃР°.

Московский стандарт

"В Москве эта программа действует так: строится дом, в который переселяют жителей одной или двух расположенных рядом хрущёвок. Здание разбирают, а на этом месте возводят дом, куда переезжают жильцы других пятиэтажек, и так далее", - рассказывает Николай Толмачёв. С 1995 года в столице России сравняли с землёй 1270 панельных пятиэтажек, заменив их новыми высотками.

РџРѕ мнению экспертов, перестройка хрущёвок РІ городах Р РѕСЃСЃРёРё РІРѕ РјРЅРѕРіРѕРј удалась потому, что инвесторам отдавали РЅРµ РїРѕ РґРІР°-три РґРѕРјР°, Р° целые микрорайоны. "Чем больС?Рµ масС?табы строительства, тем больС?Рµ заработок, - утверждает Дмитрий Пикалов, консультант РїРѕ гостиничной Рё жилой недвижимости Украинской торговой гильдии. - РљСЂРѕРјРµ того, РІ микрорайоне можно грамотно сформировать концепцию застройки".

Р’ 2004 РіРѕРґСѓ РЅР° украинский рынок попыталась выйти компания "Рнтеко", принадлежащая Елене Батуриной, жене СЌРєСЃ-РјСЌСЂР° РњРѕСЃРєРІС‹ Юрия Лужкова. "РќРѕ ей РЅРµ удалось заполучить микрорайон РїРѕРґ реконструкцию, поскольку Р·Р° такие СЂРµС?ения РІ РіРѕРґС‹ строительного Р±СѓРјР° надо было "откатить", - рассказывает директор Рнститута РіРѕСЂРѕРґР° Александр Сергиенко. - Р’ итоге "Рнтеко" занялась реконструкцией кварталов РІ Санкт-Петербурге. Там РёРј предоставили такую возможность". Разница лиС?СЊ РІ том, что получить микрорайон РІ РіРѕСЂРѕРґРµ РЅР° Неве инвестор может РІ С…РѕРґРµ аукциона, РЅР° котором РіРѕСЂРѕРґСЃРєРёРµ власти предлагают приобрести лоты СЃ готовой документацией.

РќРµ повезло Рё РґСЂСѓРіРѕР№ СЂРѕСЃСЃРёР№СЃРєРѕР№ строительной компании - "Конти", которая РІ 2005-Рј получила разреС?ение Киевсовета реконструировать квартал РЅР° Сырце. Застройщики собирались инвестировать почти ,5 млрд. РІ район РёР· 200 пятиэтажек, Р° жителей хрущёвок планировали переселить РІ новые РґРѕРјР°. Стройка забуксовала, РЅРµ начавС?РёСЃСЊ. Р’СЃС‘ дело РІ том, что инициатором СЃРЅРѕСЃР° старых кварталов была Юлия РўРёРјРѕС?енко. Р’ 2005 РіРѕРґСѓ её Кабмин отправили РІ отставку, Р° РјРЅРѕРіРёРµ начатые ею проекты заморозили.

Впрочем, РІ Киеве РЅРµ отказались РѕС‚ идеи попрощаться СЃ хрущёвками. Р’ 2007 РіРѕРґСѓ даже приняли Закон "Рћ комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревС?его жилого фонда". РќРѕ этот закон, который должен был подтолкнуть программу строительства, стал главным тормозом прогресса. Р’ документе указано, что отселение собственников жилых помещений РґРѕРјРѕРІ может проводиться только РїСЂРё 100-процентном РёС… согласии. "Например, если РІ 100-квартирном РґРѕРјРµ 99 собственников согласятся переселиться, Р° РѕРґРёРЅ будет против, отселение, Р°, соответственно, Рё реконструкцию осуществлять нельзя", - объяснили Фокусу РІ Минрегионстрое. Так как нет гарантии, что РІСЃРµ люди согласятся, инвесторы РЅРµ выстраиваются РІ очередь РЅР° реконструкцию кварталов хрущёвок.

Николай Толмачёв рассказывает о своём опыте расселения жильцов из старого харьковского дома: "В этом здании было всего 9 квартир, а процесс переселения занял три года. В итоге наступил кризис, и мы так и не смогли начать стройку". По его подсчётам, сейчас, чтобы в Киеве купить квартиры для жильцов одного 100-квартирного дома, застройщику необходимо вложить не менее млн., учитывая то, что квадратный метр вторичного жилья в столице стоит ,5 тыс. Причём вернуть эти деньги можно будет не ранее чем через несколько лет, когда все жильцы будут расселены, а новый дом построен и продан.

"Тем не менее запас прочности у застройщиков есть, - отмечает Александр Сергиенко. - Вспомните, сколько они заработали, когда в 2007 году метр жилья, согласно расчётам Минрегионстроя, стоил 500-600 долларов, а стройкомпании продавали его по 2,5-3,5 тысячи".

Сносить нельзя ремонтировать

Ещё РѕРґРЅР° проблема, которую придётся СЂРµС?ать застройщикам, это замена инженерных коммуникаций, которые РІ старых кварталах давно РёР·РЅРѕС?ены. РџРѕСЂРѕР№ это может вылиться РІ СЃСѓРјРјСѓ, равную постройке целого РґРѕРјР°. РљСЂРѕРјРµ того, влетит РІ копеечку Рё модернизация систем энергоснабжения реконструированных кварталов. "Р’ советское время, РєРѕРіРґР° строили хрущёвки, норматив электричества РЅР° РѕРґРЅСѓ квартиру был РЅРµ более 5 киловатт РІ час, - РіРѕРІРѕСЂРёС‚ архитектор Георгий Духовичный, - сейчас же потребляют РЅРµ менее 10-12 киловатт РІ час".

Однако Дмитрий Пикалов РёР· Украинской торговой гильдии считает, что РІСЃРµ затраты РјРѕРіСѓС‚ окупиться. Причём СЃРІРѕР№ заработок застройщики получат даже РІ том случае, если Р±СѓРґСѓС‚ реконструировать кварталы РІ непрестижных районах РіРѕСЂРѕРґР°. "Р’ отдалённых районах можно строить РґРѕРјР° экономкласса, - подчёркивает эксперт, - Р° именно РЅР° такое жильё РІ Киеве самый больС?РѕР№ СЃРїСЂРѕСЃ".

Рнвесторов РјРѕРіСѓС‚ заинтересовать даже окраины. "Власть должна продемонстрировать готовность развивать эти районы, тогда застройщики также захотят вкладывать РІ РЅРёС…", - раскрывает секрет СѓСЃРїРµС?РЅРѕРіРѕ привлечения частного капитала Олег Пономарёв, операционный директор строительной компании De Vision. Пономарёв - гражданин Латвии, страны, практически победивС?ей хрущёвки. "РЈ нас РЅРµ перестраивали РґРѕРјР°, Р° модернизировали, обновляли, - вспоминает РѕРЅ. - Схема инвестиций была такой: половину даёт государство, РґСЂСѓРіСѓСЋ половину - сами жильцы. Люди вкладывали РІ СЃРІРѕРё РґРѕРјР° добровольно, ведь РѕРЅРё видели, какими комфортными РёС… жилища становятся после обновления".

Георгий Духовичный утверждает, что именно переделка, Р° РЅРµ СЃРЅРѕСЃ хрущёвок является более РґРµС?ёвым СЃРїРѕСЃРѕР±РѕРј обновления РіРѕСЂРѕРґСЃРєРѕР№ среды. Ведь РІ Киеве нет денег РЅР° строительство РґРѕСЂРѕРі, С?РєРѕР» Рё поликлиник, которые понадобятся РІ новых-старых кварталах, РіРґРµ количество жителей возрастёт.

Минрегионстрой РѕР±СЉСЏРІРёР» РіРѕРґРѕРј массового СЃРЅРѕСЃР° старых РґРѕРјРѕРІ 2009-Р№. РќРѕ реализация программы отложена РЅР° неопределённый СЃСЂРѕРє Рё начнётся нескоро, полагают РѕРїСЂРѕС?енные Фокусом эксперты. "РџРѕРєР° РЅРµ будет прозрачных схем выделения земли Рё отселения жителей, процесс СЃ мёртвой точки РЅРµ сдвинется", - отмечает Дмитрий Пикалов. РћРґРЅРёРј РёР· факторов СЂРёСЃРєР° является также незащищённость вложений, иными словами - возможность пересмотра условий инвестиционного РєРѕРЅРєСѓСЂСЃР°. Это отпугивает РѕС‚ Украины мощных международных девелоперов СЃ больС?РёРјРё деньгами. "Р’ стране легче строить отечественным компаниям, которые умеют договариваться СЃ любыми властями, чем иностранцам, РЅРµ знакомым СЃ РЅР°С?ей действительностью", - РіРѕРІРѕСЂРёС‚ аналитик компании Eavex Capital Оксана ЛяС?СѓРє.

Эксперт называет ещё РѕРґРёРЅ фактор, РёР·-Р·Р° которого застройщики РЅРµ СЃРїРµС?ат ввязываться РІ такие масС?табные проекты. Это падение РґРѕС…РѕРґРѕРІ украинцев Рё замерС?РёР№ СЃРїСЂРѕСЃ РЅР° жильё. "Реанимировать СЃРїСЂРѕСЃ без помощи государства невозможно, - резюмирует Дмитрий Пикалов, - РѕРЅРѕ должно взять РЅР° себя часть расходов. Ведь реконструкция кварталов хрущёвок - это РЅРµ только экономическая, РЅРѕ Рё социальная проблема".

Рсточник: фокус